看屋筆記-淡海新市鎮:宏泰興富發【海洋都心】-格局風水篇

買房子除了看交通、生活機能
這些最重要會影響自己每天上班通勤、生活等房價長遠增值保值的地段因素外，
其次也是不可不慎重評估的就是每天住在裏面的房屋格局。

海洋都心，總共分成四大棟
每棟樓高最高23層，每層16戶，依不同的八種2-3房的格局對稱組合而成
因此雖然海洋都心總戶數有1600戶之多，但如果從格局去評估，可以簡單的分成以下八大類型，下圖就以A、B棟的圖，簡單跟大家分享Jerry的看法囉!!

這張圖可以看出所有棟別的格局、座向，
是購買預售屋評估不可獲缺的資訊喔

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可以規劃成擁有主卧室、書房、客房
客廳、餐廳這種三房兩廳的產品
是房地產品實用性、流通性最高的
(此為3R2T示意圖舉例，非海洋都心格局)

海洋都心一期的八種格局中，
是由3戶三房及5戶兩房所組合而成
一般來說，
三房的格局是最主流的房市產品，
通常都會規劃成主卧、書房、客房
等有了小孩會
再視情況把書房或客房
機動的改成小朋友的房間
因此三房的功能，
如果家中居住人口沒有太大的變化，
至少可以滿足5-10年以上的住屋需求。
因此在預算還可以接受的情況下，
三房通常是購屋族群的首選。

但畢竟在現在薪水不漲，物價高漲的趨勢下，
購屋預算常常是首購族群最大的瓶頸，
也因此可以滿足居住基本需求，
可以規劃成主卧、書房或是主卧、客房(小孩房)
這種小坪數兩房的產品，也是非常的熱銷。

海洋都心A1
格局:3房2廳2衛
總坪數：36.18坪
總價評估：
 A1總坪數36.18坪算是三房中，坪數第二大的，在海洋都心公設比32%的情況下，
A1的三房室內可使用坪數跟隔壁最小的三房A2大約只有差2坪左右，
但總價卻差了70萬以上。

風水格局：
 A1一進門就會看到客廳和陽台，
這個可能會有風水評估上
所謂的開門見廳，開門即見陽台穿堂煞的問題。
未來在作裝潢時，
可以加作玄關來改善
玄關是從大門進入客廳的第一個緩沖區域，

當打開大門時，由于室內處于靜止狀態，

而走道（門外）的氣流是動著的，
讓動著的氣流進入靜氣，

《易經》說：吉兇悔吝生乎動，
玄關就是引氣入屋的必經之道，

而氣必須從急轉緩才可以收住。

當打開大門時見到廳堂跟陽臺或窗連成一線，

旺氣直入直出，是泄水之局，
會令動靜二氣失去平衡而流失，

因此玄關的布置好壞可直接影響住宅的風水。

A1建商的傢配圖

因此買A1，如果有風水上的顧忌的話，可能還要多一筆COCO來作玄關裝潢

另外兩套衛浴都沒有對外窗，濕氣流通也會是個小問題


採光視野：
朝北和朝東都有採光，
但朝東那面因其他棟別擋住，沒有景觀視野可以欣賞。
朝北那面短期內應該有不錯的視野，
不過長期未來5-10後應該還會有其他大樓的興建
可能影響到整體視野景觀
但畢竟視野這種東西，可能只有入住前幾天會去欣賞，
之後下班回到家通常是攤在沙發下，看著電視，有沒有視野，其實好像也沒那麼重要了。
此外，這戶欣賞景觀視野的代價，可能就是要面對淡水冬天吹來的北風囉!!

海洋都心A2：
格局:3房2廳1衛
總坪數：32.83坪
總價評估：
A2總坪數32.83坪是三房中，坪數最小的，總價最低的，
但最大的缺點是只有一套衛浴(目前圖上看起來是這樣，其實還蠻少看到3房只搭一套衛浴)
總價和功能有時是很難兩全滴......

風水格局：
如果沒有作屏風，一開門就會看到客廳和陽台，
這個跟A1一樣的問題。
衛浴跟A1一樣也是沒有對外窗，
濕氣流通會是個小問題。
客廳有一個很大的柱子，
未來在作裝潢時，可能要特別用心包裝，
不然那麼大的柱子
現在光從圖看就覺得很有壓迫感。
採光視野：
朝北和朝西都有採光，
而且兩面短期內應該都有無限視野
不過長期未來5-10後應該還會有其他大樓的興建
可能影響到整體視野景觀
另外朝西的西曬問題，
主卧夏天可能會比較熱一點。

A2建商的傢配圖，餐廳放在廁所旁是怪怪的
不過這都是示意圖，屋主可以視自己的喜好來作客變或裝潢

海洋都心A3：
格局:2房2廳1衛
總坪數：26.65坪
總價評估：
買兩房主要都是總價的考量，以26.65坪，一坪約23萬的單價，
加個機械車位，約6百多萬，
總自備款不到150萬，而且是分三年慢慢繳，
這個應該就是海洋都心主打的，別怕買不起的產品。
只要能生出自備款約60萬的門檻，
剩下的自備款分三年工程期間繳完，就讓自己養成強迫儲蓄，
未來交屋後，四佰多萬的房貸，以20年房貸來說，每個月攤還不到3萬，
對一般台北的首購小家庭，這個數字的壓力，應該就沒那麼大了

風水格局：
有開門見廳的問題，
衛浴沒有對外窗，濕氣流通會是個小問題

但風水、濕氣
這個Issue跟有個安定幸福的家
比起來也不是那麼絕對的考量
成家：先求有、再求好，
慢慢來，反而會比較快。


採光視野：
只有朝西一面採光
客廳白天沒開燈應該會很暗
主卧會有西曬的問題


海洋都心A5：
格局:2房2廳1衛
總坪數：27.32坪

總價評估：
這個跟上述A3考量的問題雷同，兩間差不到一坪，總價差不到20萬。

風水格局：

A5只有一面採光，而且客廳在最內處，
外部光源很少

A5基本上跟A3的格局差不多，但多了一個玄關設計，不會有開門見廳的問題，
也因為這個玄關讓A5多少0.67坪。

採光視野：
只有朝西一面採光
客廳白天沒開燈應該會很暗
主卧會有西曬的問題







海洋都心A6：

格局3房2廳2衛
總坪數：36.91坪

總價評估：
A6是海洋都心一期所有格局中，坪數最大的，當然總價也是最高的囉!!
但以這個坪數加上一個平面車位，總價大約在900到1000萬之間。
1000萬的房價，對一般上班族雙薪家庭來說，不僅是個千萬好宅的心理關卡，
在財務上也有一定的壓力，頭期款200萬，交屋後800萬的房貸
以20年還款來說，一個月約要繳近5萬元的本息和。
以每月房貸支出最好不要超過月收入的1/3來說，
夫妻兩人加起來月薪要有15萬，每月收支財務會比較寬裕。
買房成家是為了讓自己和另一半可以安定下來，
有個穩定的基礎後，再逐步發展事業、家庭
因此在買房決策前，一定要先衡量自己的財務收支，
千萬不要因一時衝動，被建商代銷所描述的美好景象而做出超過預算的決定
這樣未來才不會因為房貸經濟的壓力，導致生活緊張，本末導致。

風水格局：
同樣有開門見廳的風水考量。
工作陽台和客廳陽台設計在一塊，客廳走出去可以透氣看風景。
A6是所有8個格局中，唯一衛浴有對外窗，
在主卧浴缸泡澡，看著朝西的無限視野，應該是件很享受的事。

採光視野：
朝西和朝南兩面大採光、
朝南記得後面好像還有一棟，
會被擋住所以看不到景觀
但都有預留不小的棟距，
三個房間的採光應該都不錯
A6應該是採光最佳的一戶。

A6家俱配置示意圖

海洋都心A7：
格局2房2廳1衛
總坪數：25.74坪

總價評估：
A7是八個格局中，坪數最小，總價最低的一戶，
這種最低總價的產品，通常在一些格局或設計上無法做到完美
但低價就是他最大的賣點。

風水格局：

電梯出來後，走過一小段路後直沖大門，有點路衝的感覺。
室內完全沒有柱子，空間很好規劃設計，是個不錯的優點。

採光視野：
只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗，應該都還算明亮。


海洋都心A8：

格局2房2廳1衛
總坪數：25.74坪

總價評估：
A8比A7多了一個玄關的設計，其他的格局都差不多，
但不知是不是代銷寫的資料有誤，A8因為這個玄關，
從數劇上比起A7多了近3坪，換算下來要多出近70萬的成本。

風水格局：
 有玄關的設計，可以避開上述開門見廳動氣和靜氣衝突的風水問題。
室內完全沒有柱子，空間很好規劃設計，是個不錯的優點。
採光視野：
只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗，應該都還算明亮。

A9會有從A1風切過來的氣場，
即俗稱的壁刀

海洋都心A9：
格局2房2廳1衛
總坪數：28.75坪

總價評估：
    2房28.75坪加個50-70萬的機械車位或是110萬的平面車位，
   總價都還是可以控制在800萬以下。

風水格局：

• 有玄關的設計，可以避開上述開門見廳動氣和靜氣衝突的風水問題。
• 因為A1外圍造型的設計，讓A9在圖上看起來好似有壁刀煞的問題，但如果A1的造型不是實體的柱體，只是金屬槅柵的話，這個問題就不存在，實際的壁刀煞應如下圖所示。

從這個角度看過去，對面大樓垂直切過來
這就是所謂的壁刀煞

採光視野：
只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗，應該都還算明亮。



總結，購屋成家是一生的大事，但要評估的東西真的還蠻多的
預算、格局、風水、增值等等都可能要評估，
而且真的也很難找到十全十美，全部條件都完美的物件
因此要買房幸福成家
除了要先靠自己勤作功課、一步一腳印，用耐心、細心
持續多看、多比較外
有時候還是需要捉大放小，外加上一點點的衝動、勇氣
這樣才不會愈看愈煩惱、愈看愈買不下手，反而錯失了很多很好的機會。

以上資料分析純屬個人觀點，如果有任何想法，歡迎隨時交流指正喔!!

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